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房地产估价师制度与政策辅导：制度与政策及相关知识

导言
5QM1T[-V*u%D 　　从1995年9月开始，实施全国房地产估价师执业资格考试制度以来，已经整整走过了11年的发展和考试历程，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试通过率低，已成为近几年房地产估价师考试的特点。
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v 　　从1998年开始，《房地产基本制度与政策》考试试题题型，进行了调整，取消了填空题，并以综合分析题取代了简答题和问答题，题型调整的目的，在于考察考生的灵活运用房地产基本制度与政策的能力，这也在一定程度上增加了房地产估价师考试的难度。而近年来，在房地产估价师执业资格考试四份考试试卷中，《房地产基本制度与政策及相关知识》试卷，更是难中之难，已成为试题涉及范围广、试题内容灵活多变、知识综合性强、难度较大、通过率较低的一份试卷。其主要原因是《房地产基本制度与政策》考试，增添了《房地产相关知识》课程，且其内容也呈现出逐年增加和完善的趋势。房地产估价师考试自从在第一科房地产估价制度与政策科目中，增加了房地产估价相关知识以来，第一科的难度有了一定程度的提高。2001年该科通过率排名第三，2002年则在四科考试成绩中，名列倒数第一。2004年全国仅有1543人通过房地产估价师执业资格考试，其中单科合格保留成绩的考生，《房地产基本制度与政策》仅有1320人。2005年考试难度有所减轻，但房地产估价师考试通过人数仅有3217人，有约1万5千考生保留单科成绩。据报道，2005年全国房地产估价师考试通过率仅为11.5%，可见房地产估价师考试难度之大。当前不少的应试学员，即使认真钻研教材，并通过阅读有关复习考试辅导资料，参加考前辅导培训，但由于内容多而杂，考核面广，到考试时仍感到心中无底。上述现象说明了我们的考生在综合知识方面的欠缺，更说明加入相关知识考试内容的必要性。对于广大考生来说，都希望在很短的时间内通过考试。一方面需要考生具备扎实的基础知识，另一方面也需要考生能够以平常的心态投入到复习之中去。[color=#ffffff]来源：[size=+0]www.[size=+0]exa[/size]mda.co[/size]m[/color] ~K
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　　为提高学习效果，参加《房地产基本制度与政策及相关知识》应试的学员，应当在通读教材基本内容的基础上，必须对《基本制度与政策及相关知识》考试及试题的要求、特点、重点、难点以及应试技巧等方面，有较系统、全面的了解，并按照考试大纲的要求，有针对性地全面、系统地进行分析，加强训练，强化练习，才可能达到心中有数、从容应试，又收到良好的成效。
kH1yc7tn 　　为此，特从以下四个方面，对应试学习《房地产基本制度与政策及相关知识》，提出指导性的提示。这四方面分别是：
?@'O#D[;E\.SI4zIN 1、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试的目的及要求；
dV8C aGc5sn 2、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试试题的历史资料统计分析；
!gJK orc 3、《房地产基本制度与政策及相关知识》学习和复习注意问题和有关提示；^lT v5Z8Q
4、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试应注意的问题及应试技巧。
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[b]一、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试目的及考试大纲对考试内容的基本要求
.XQ9ml:f [/b]1、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试的目的是综合考核考生对房地产基本制度与政策有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法与程序的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决实际问题的能力。 5bk(xi;U2hE/g+t
2、《全国房地产估价师执业资格考试考试大纲(2005年)》对《房地产基本制度与政策及相关知识》考试内容的基本要求，自1995年开始考试以来，历年考试大纲对《房地产基本制度与政策及相关知识》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。因此，要注意以下两点：第一、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试涵盖的内容包括房地产基本制度与政策，现行法律、法规，房地产相关知识等。第二、注重现行政策法规是新教材、新大纲一个重要特点。
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[b]二、《房地产基本制度与政策及相关知识》考题的历史资料统计分析
*d%pju+SCty [/b]（一）考试内容和重点 W6nd.T5rO
　　从近年来的考试内容来看，《房地产基本制度与政策》（含《房地产估价相关知识》）试题难度呈逐渐增大的趋势，从题型的变化可以看出这一点。1998年起试题题型进行了调整，取消了填空题，并以综合分析题替换了简答题和问答题。题型改变的目的在于考察考生灵活运用知识的能力，这也在一定程度上提高了试卷的难度。此外，1998年试题中多选题的比重达到50％，而1999年试题更是减少了较为简单的单选题的比重，使判断题的分值由原来的l0分增至20分。2001年试题题型又进行了调整，将《房地产估价相关知识》与《房地产基本制度与政策》合为一张卷，在这张卷中，《房地产基本制度与政策》的比重占到70％以上，而2003年《房地产估价相关知识》占到整张卷的40％，《房地产估价相关知识》逐步成为本张考卷的难点。从本门课程的分章来看，《房地产交易管理制度与政策》一直是全书考试的重点，1995－1999年本章考试的分值都在30分以上，1998年甚至超过了40分，近几年，该章内容考试也都在15分以上，因此，重点学习并掌握《房地产交易管理制度与政策》是极为重要的。对《建设用地制度与政策》的学习也应放在重要位置，历年本章考试的内容都在10分以上，多选题是考试的难点，此章所占多选题的比重也非常高，尤其在综合分析题中，较多出现。同时《房地产开发管理制度与政策》、《城市房屋拆迁制度与政策》、《房地产税收制度与政策》翟宦节内容考试也呈上升趋势。另外《房地产估价相关知识》尽管内容多而杂，也不可忽视，应多下点功夫。
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u%m7SL"\F7v 　　从下面的《房地产基本制度与政策及相关知识》2002-2005试题各章所占分值比较表中，我们需要注意以下几个方面：
y4x0n,u9r B0X.\ 1、4年的试卷，对于有的章节考点所占比例呈现出一年大一年小的趋势，如：第1章经济学2002年占3.5%，2003年占6.5%，2004年占3.5%，2005年占5.5%。从此项规律中，2005年我们应重点做好房地产开发经营管理制度与政策、证券知识、拍卖知识、统计知识翟宦节的学习。 O0F
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2、从2004、2005年试卷中，《房地产相关知识》具有平分秋毫的特色，如第1章经济学知识、第2章金融知识、第3章保险知识、第4章证券知识、第5章拍卖知识、第6章统计知识、第10章工程造价知识、第12章法律知识均占3.5分，其他4章也相差不大，如第7章会计知识占3%、第8章城市规划知识占4%、第9章建筑工程知识占3%、第11章房地产测绘知识占2%。因此对于《房地产相关知识》，我们都应做为重点，认真全面复习，以减少失分。
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T,[E 3、要注重教材的新增内容和变化内容，应是最后几天的复习重点。nEq`6Ty
4、要注重知识的灵活运用。通过几年的考试试卷分析，灵活运用的考题题型所占比例呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。 d+x
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2|!J5\?0OeN 《房地产基本制度与政策及相关知识》2002-2005试题各章所占分值比较表 [img]http://www.examda.com/fdc/Files/0yh/070103/00.gif[/img]

（二）考试题型和特点)i$_-L2XR2N
　　从近年来的考试来看，《房地产基本制度与政策》（含《房地产估价相关知识》）的考试题型包括单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。 TJ(B+~;d,\[
房地产基本制度与政策及相关知识的命题特点包括以下几点： QnLIHM%}h] @
　　第一、注重房地产基本制度与政策及相关知识的综合运用。近年来，本课程命题呈现难度增加，也体现在灵活运用房地产基本制度与政策及相关知识的试题占有一定的比例，特别是综合分析题，从考试难度、考试内容范围上都在增大，给考生带来了不少压力。解决这类比较灵活的试题的办法在于全面理解知识，因此要熟悉教材内容，多做训练，多做准备。 3G-fO?X%o[

u+h"n;~+HZ 例题1：对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则(   )。（2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题） tr3vn1J5HEU
A．全部参加考试人员为总体单位 I x`O/TV1F
B．全部参加考试人员为统计总体 )Eoi)r-MMk*F.A
C．你作为考生是总体单位
&ikN C5^1p D．你作为考生是个体 p$\A8tNi
E．你的年龄是一个品质标志
"C?4{Om!ao}/i-[ 答案：ＢＣ
P;V$WJ ab
j@H'iwg iBD!f 例题2：2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按(  )计征企业所得税。（2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题） -Iu Fo7qo$P
A．12％
8DW^)Kw@H|#I B．18％ 7x
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C．27％
A+P(Y$eKry*b0D D．33％ ^m"JY5K)b]c4t
答案：Ｃ
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^@LoX,wlZV*D} 　　第二、单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。
(in:gI)QF)J:dj ']UY[,XYDD6^
例题：下列表述中，正确的是(  )。（2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题） -C ]t'oq,z8F+Lcd
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象　　 u!W8\9}-GIgO!w
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率　　 7?;`0m'Ll9\
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
vZ"W4fL5T"A1F#C D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％-5％．
i^S.v4Y\ g 答安：Ｃ
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3uE ^l.J&V(Rk U$Z 　　第三、注重房地产法律、法规条文内容的考题所占比例不小。具体是利用房地产法律、法规条文内容，进行命题。这些考题在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产法律、法规条文内容，可以准确作答。
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例题1：《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(   )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题） r } RJ0K}
A．城市市区、郊区 #|Q:p;I$Z}d.U
B．城市市区、城市行政区域内 5WK)p?l x2wg-^
C．城市市区、郊区以及城市行政区域内
)B&_'uL_ a? D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 Lo] vdr$m(i i
答案：Ｄ %Q\JZ!e'[ei RsA;}
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例题2：按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(  C  )担保。2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题）
5K-KO&vq @L!U A．一般保证 1mOR7XkB
B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 3l&W2Ib?"e ~
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C．连带责任保证
)L.aL yCB2tEJ,H D．信誉保证
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答案Ｃ

第四、题干中使用肯定性或否定式设问方式的考题比较常见。具体表现在，在一道试题中，单一的知识点考核越来越少，注重的是多个知识点的考核。这类题型经常出现的格式，比如，“下列有关XXXX的表述中，不正确的是(    )”、“下列有关XXXX的内容中，阐述正确的是(    )”等。这类题型在2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题中，共有10道题，占2003年本门考卷客观型试题的20%。

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例题1：下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是(  )。2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题） "egYe
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A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物 S+s4p$n_5{,C$V9Q
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 v%Gy1h1Z
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 eGWj!M!j
D、乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 KeT
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答案：Ｄ
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hM(w9~T2N!D f 例题2：下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是(  )。2003年房地产基本制度与政策及估价相关知识考试试题）
a c]wFo A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60曰内向登记机关提出申请 o*T`^'r7t2?,P
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之曰起90曰内申请登记 )AE"L#HK
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之曰起10曰内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
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R1o:kM%E)j%s D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
8]!TE:eB(p2_ 答案：Ｄ [color=#ffffff]来源：[size=+0]www.[size=+0]exa[/size]mda.co[/size]m[/color]
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d0K:kP!z`r [b]三、《房地产基本制度与政策及相关知识》学习和复习注意问题和有关提示 ;{H+D
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[/b]第一、要围绕大纲，通读教材，全面掌握教材整体框架。
%bMK G @E#Tf 　　由于《房地产基本制度与政策及相关知识》的考试范围广、涉及的考核点多，为取得理想的成绩，首先，在曰常学习阶段，考生应该依据考试大纲，必须对所有考试考核内容，结合现行教材，进行对照学习，不能有遗漏。这一阶段，要通读教材和房地产法律、法规文件，达到对全部内容的理解，同时借助考试大纲，总结《房地产基本制度与政策及相关知识》各章的知识体系，掌握考试内容的整体结构。要掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。在《房地产基本制度与政策及相关知识》课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”；同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上。
,w(Ni)T9Yj&X9AU6g 第二、要充分重视房地产估价相关知识的学习。[color=#ffffff]来源：[size=+0]www.[size=+0]exa[/size]mda.co[/size]m[/color] 4s
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　　房地产估价相关知识涉及到经济学、金融、保险、统计、会计、规划以及建筑工程等多学科知识，要求考生必须知识面广。由于其内容广，总分值为40分，而往往在考试命题方面会出现各章所占分值较少，知识点比较分散。这也是该学科考试难度相对较大的一个主要原因。要考出理想成绩，且不可忽视任何一个章节，甚至一个细节，做到学习、复习要全面，否则就会失分，进而影响全科成绩。因此，一定要重视相关知识的复习。由于相关知识在房地产估价制度与政策整张卷100分中，只占40分，每章仅占2-4分。为此有些考生认为复习起来费时费力，就忽视了该部分内容的学习和复习，认为该部分稍微拿一点成绩就可以了，甚至放弃。正是这种思维方式造成了一些考生考试失利。根据近两年考试第一门课程的考试情况看，房地产估价制度与政策考试呈现出难度不断加大的趋势。如果不加强房地产估价相关知识方面的学习和做好全面复习，考试通过率就会大大降低。
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第三、充分利用有限的时间，重视复习阶段的安排，做好最后的冲刺。 )A,`8tK!b0t b/B
　　在最后复习阶段，考生应该依据考试大纲，抓住考试范围中的重点内容，进行全面复习。如果说在房地产估价师考试学习的前期阶段，以理解为主，那么后期阶段就要以强化记忆为主。一是要熟悉《房地产基本制度与政策及相关知识》课程的试题信息。试题是考试的核心，是实现考试目标的关键。历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产估价师《房地产基本制度与政策及相关知识》考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点（新法规与废除法规除外），弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，通过做真题，使自己的应考能力得到加强，复习方向就会更加明确，可以起到“以史为鉴”的作用。二是房地产估价师考试命题是以课程考试大纲为依据、以指定教材为范围的。考试大纲是房地产估价师考试的“向导”，考生必须全面熟悉考试大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆；也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点，列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。三是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于每年的教材出来的比较晚，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。同时在做各类练习题时，要不看答案，也不依赖教材，做完后要对照答案自己评估；对于还不能彻底理解的问题，要随时查阅教材和参考资料，以进一步巩固知识。
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[b]四、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试中应注意的问题及应试技巧[/b]
HT3m.RD`z-t 　　第一、考生要做好考前准备。考生在考试前，一是要及时领取准考证、查看考场，准备考试用具（2B铅笔、计算器、钢笔等）。但是考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。二是要休息好，防止过度疲劳，影响考试。 ?cD-fPT}[!L0T
　　第二、掌握考试技巧，取得良好成绩。在《房地产基本制度与政策及相关知识》考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。考试开始后，一是要认真弄清题型特点和要求，不要急于答题。对于单项选择题，这种题型由于评分客观，在答题时，如果能准确地把正确答案找出来最好；假如一时没有把握，可采用排除法，排除最明显的不合题意项，最后选择自己认为的正确答案。对于多项选择题，房地产估价师考试几年来，一般都是要求，备选答案中有两个或两个以上的准确答案，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。对此做题时，没有把握的最好不选，这样有利于提高自己的得分。对于判断题，一般规定了“判断错误扣0.5分"，对此宁可不选，也不冒险。二是要认真审题。在考试的过程中，解答每一道题都要仔细审题，弄清试题给定的条件和具体要求，如果不仔细审题，会答错、答偏；另外审题不可求快，文字较长的题目要静下心来，仔细阅读和理解，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，更要注意，弄清区别，防止走弯路。三是要认真答题。根据答题的时间分配，可以采用先易后难的程度；也可以按照试卷编排的程序一道一道地往下答，对于不会做的题目，最好先不要考虑，直接往下答，等做完全部试题以后，再攻难关。如果有时间的话，还要认真检查答过的每道试题，逐一复核，查漏补缺。四是要认真填写答题卡。要仔细阅读涂卡说明，填写清楚自己的姓名、准考证号。注意数字和方框的填涂位置要相互对应。请不要在答题卡上做任何标记，要保持卡面清洁，不要折叠答题卡。一定要用2B铅笔把需填涂的方格填满，填涂时不要出格，也不要以三角、圆圈、圆点等形式代替填涂方格。